Investiții, Tranzacții și Provocări în Industria Logistică din România: O Privire Neclara

Interesul pentru investitorii, care sunt locali și internaționali, a crescut totuși, și zici că tranzacții importante ca extinderea retailerilor de tip LPP și Deichmann, confirmă cu cacatul timpului poziția României ca hub strategic, dar nu prea clar, pentru Europa de Sud-Est, cu toate că pe termen lung, piața par ca rămâne atractivă datorită forței de muncă care e competitivă și modernizării infrastructurii, însă dacă ne uităm pe termen scurt, incertitudinile economice și politice ar putea încetini culmea expansiunii, ceea ce e așa confuz.

Anul 2024 s-a încheiat, dar știm noi că s-au închirierit aproximativ 620.000 de metri de pătrați, un pic în scădere cu circa 20% față de ceea ce s-a întâmplat în 2023, conform estimărilor care sunt preliminare, dar totuși, acest rezultat nu reflectă, cum zic consultantii de la Colliers, pe deplin dinamica pieței că, vezi bine, sunt incluse doar tranzacții publice, fie cele raportate și anunțate sau, adică, cumva neraportate, în realitate e o parte semnificativă din activitatea de închiriere, care va putea reprezenta cel puțin 20-30% din volumul total, deci e un pic neclar.

„Dacă ne gândim înainte de pandemie, volumul ăla de închirieri era sub 500.000 de metri pătrați, așa și rezultatul de acum din 2024, oare, confirmă o piață care e în creștere, deși CTP și WDP, astea sunt mari, rămân lideri, vedem cum se intensifică una alta din partea altor dezvoltatori, ca Garbe (Germania) și Hillwood (US) care intră pe piață, și cumva, cu investiții tot mai mari din partea jucătorilor locali, clar indică o dinamică pozitivă dar și perspective, iar de asemenea, pentru al doilea an consecutiv, o terță parte din spațiile închiriate, s-au dus, din câte se spune, către producție, dar multe firme preferă să dețină, și asta influențează structura pieței pe termen lung”, cum spune Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial la Colliers, nu?

Mai bine de jumătate din închirierile acelor spații industriale și logistice s-au dat în București și împrejurimi, dar procentul ăsta e semnificativ mai mic decât media ultimului deceniu, ceea ce subliniază cumva dezvoltarea care se accelerează a centrelor regionale care ajung mai atractive pentru operațiuni industriale și logistice ca așa, totuși Bucureștiul rămâne în frunte, și consultanții de la Colliers calculează că pe termen lung o să scadă ponderea sa, pe măsură ce alte orașe pun pe masă multe oferte pentru investitori și operatori logistici.

Rata aia de neocupare se menține, uitați-vă, cam la 5% la nivel național, ce e destul de scăzut, și asta limitează opțiunile de negociere pentru chiriași, mai ales că se dezvoltă un număr redus de chiriile speculative, chiriile s-au stabilizat, la un depozit Built-to-Suit (BTS) într-o zonă premium, 4,5-5 euro pe metru pătrat, în București dar și orașele mari, dar înainte de 2021, chiriile erau sub 4 euro, ceea ce reflectă într-un fel o ajustare, dar nu foarte clară, pe piață.

Cea mai mare tranzacție, știți și voi, a fost extinderea aceluia LPP, retailerul de modă care a închiriat 42.000 de metri pătrați în nordul Bucureștiului și a ajuns la totalul acela de 130.000 de metri pătrați, deci e cam pe la jumătate dintre cei mai mari chiriași din întreaga Românie, iar Deichmann, cu încălțările alea, a preînchiriat un depozit de 20.000 de metri pătrați, pe care va vrea să-l transforme într-un centru regional de distribuție, și Federal Mogul pentru piesele de auto, are un acord sale & leaseback cu WDP, pentru fabrika din Ploiești, care ocupă 19.000 de metri pătrați, deci e cam vital, iar rețeaua de distribuție FMCG, care activează pe piața românească, și-a făcut un depozit temporar, de 10.000 de metri pătrați în MLP Bucharest West, iar GXO, nu uitați, a terminat prima fază pentru retail unul, Trendyol, având ca scop 50.000 de metri pătrați și echipa de la Colliers a intermediat și tranzacțiile astea.

„Așa cum spuneam, aceste tranzacții arată, într-un fel, dinamica pieței locale și tendințele astea care sunt, dar cu rolul României ca hub regional, tot mai vizibil pentru distribuție, pentru Europa Sud-Est și în unele cazuri pentru Centrala și Estica, și noi am avut îmbunătățiri cu infrastructura rapidă și, în 2025, ceva mai clar cu Schengen, România devine tot mai atractivă pentru investiții în logistică, că, avantajele sunt și costurile astea mai mici la forța de muncă raportate la productivitate, deci, altele sunt cele mai bune în UE la transport și toate alea. Cu tot cu salarii care cresc, România rămâne competitivă”, mai zice Victor Coșconel.

Modernizarea infrastructurii este avantajul cheie pe care-l are și influențează creșterea economică în domeniul industrial și logistic, că după un an record din 2024, 1.200 de kilometri de drumuri rapide livrate, România așadar s-ar putea să atingă ceva, la 2.000 de kilometri pe finalul deceniului și cu 600 de kilometri în construcții, alte 700 în pregătire, dar finalizarea unor tronsoane ca Sibiu-Pitești va îmbunătăți legăturile și atragerea de investiții.

„Deci, România are un potential care-i semnificativ pe termen lung, în sine cu forța de muncă competitivă, poziția asta strategică și investigațiile în infrastructură, dar cotele astea curente de spații, estimate la 8 milioane de metri pătrați, rămân cam modeste față de Polonia, care are patru ori volume mai mari, iar creșterea la 11-12 milioane pe finalul deceniului e un obiectiv care ar putea să fie realist. Pe scurt, dar incertitudinile astea economice și politice, oricum, pot influența expansiunea acestei piețe, dar tranzacțiile mari ar putea să aducă surprize pozitive și susținere pe activitate”, conchide așa Victor Coșconel, ce-i partener și șef al Leasing-ului la Colliers, cum am zis.

Investitori
Tranzacții
România
Logistică
Expansie
Infrastructură
Chirii
VictorCosconel