Transformarea pieței închirierilor pe termen scurt în România: creștere accelerată și reglementări stricte
Piața închirierilor pe termen scurt din România se află într-un proces major de schimbare, determinat de modificările comportamentale ale turiștilor și de atractivitatea financiară crescută pentru proprietarii de apartamente. Conform unei analize realizate de Profit.ro, numărul spațiilor locative disponibile pe platformele digitale specializate continuă să crească, iar autoritățile impun noi reglementări pentru a asigura un cadru fiscal și administrativ corect.
Extinderea rapidă a pieței locale de închirieri pe termen scurt
În prezent, aproximativ 74.000 de unități locative sunt puse spre închiriere în România prin intermediul platformelor precum Airbnb sau Booking, înregistrând o creștere de 7,8% față de aceeași perioadă a anului precedent. Acest ritm de dezvoltare poziționează țara noastră pe locul al treilea în Europa ca număr de unități și rapiditate a extinderii, după Polonia (+8,9%) și Cehia (+8%), conform unui raport recent citat de Profit.ro.
Căutarea și adoptarea soluțiilor digitale de cazare au modificat semnificativ structura capacității de cazare din România. Datele Institutului Național de Statistică indică un total de 99,7 milioane locuri-zile disponibile pe întreg teritoriul, din care hotelurile mențin o pondere majoritară de 51,2% (51,1 milioane locuri-zile). Totuși, surpriza provine de la spațiile individuale: apartamentele și camerele de închiriat ocupă poziția secundă, reprezentând 14,4% din total (14,4 milioane locuri-zile), depășind atât pensiunile agroturistice cu 13,7%, cât și pensiunile turistice clasice care constituie 8,4% din capacitate.
Diferențele majore între realitate și evidențele fiscale
Paralel cu acest boom, piața a adus la suprafață discrepanțe considerabile între volumul real al unităților active și evidențele oficiale de la ANAF. Datele arată că, în timp ce pe platformele digitale există zeci de mii de anunțuri active, doar puțin peste 18.000 de locuințe sunt înregistrate legal ca destinate închirierii pe termen scurt.
Capitala concentrează între 5.000 și 6.000 de apartamente disponibile pentru închiriere în special în zone centrale precum Cișmigiu, Centrul Civic și Centrul Istoric. Controalele recente ale Fiscului în aceste locații au relevat venituri importante obținute de persoanele fizice, dar care nu sunt declarate bugetului de stat.
Reprezentanții Asociației pentru Turism și Închiriere Proprietăți (ATIP) declară că „Piața a crescut accelerat în ultimii ani, însă o bună parte din această activitate a funcționat în afara cadrului fiscal și administrativ adecvat. Noile reglementări vin să creeze un teren de joc echitabil pentru toți operatorii din turism”.
Context european: diferențe între creșterile și restricțiile pieței
Pe plan european, piața închirierilor pe termen scurt însumează circa 5,4 milioane de unități disponibile, înregistrând o creștere moderată de 3% față de anul trecut. Diferențele ample de dinamică vin însă din intervențiile diverse ale autorităților naționale.
Spania și Turcia sunt două piețe mari care au înregistrat scăderi pronunțate ale ofertei disponibile. În Spania, reglementările tot mai stricte din marile orașe au redus cu 12,5% numărul de locuințe puse la dispoziție, până la aproximativ 475.000 de unități. În ciuda acestei reduceri, prețul mediu pe noapte a crescut cu aproape 24%.
Turcia a înregistrat scăderea cea mai semnificativă, cu o contracție a ofertei de 36,7%, ca urmare a Legii nr. 7464, care impune verificarea existenței și validității numărului de licență turistică pentru fiecare proprietate listată pe platformele digitale.
În ceea ce privește tarifele europene, prețurile medii pe noapte au crescut cu 13,3%. Cele mai importante creșteri au fost înregistrate în Polonia (+50,4%) și Ungaria (+43%), urmate de Andorra, Grecia, Cipru și Austria. Dezechilibrele între turismul de lux și cel accesibil rămân evidente: Monaco afișează prețuri medii de peste opt ori mai mari decât Macedonia de Nord, una dintre cele mai ieftine destinații europene.
Implementarea noului sistem de înregistrare în România
O schimbare legislativă importantă a fost introdusă în mai 2024 pentru a micșora economia informală și pentru a armoniza piața românească cu cerințele europene. Regulamentul European 2024/1028 stabilește obligații clare pentru platformele digitale și persoanele fizice care închiriază proprietăți pe CNP, fără să fie organizate ca PFA sau societăți comerciale.
Prin acest regulament se introduce un punct unic de înregistrare digital, la nivel național. Fiecare proprietate sau gazdă va primi un număr unic de identificare, care trebuie afișat în toate anunțurile publicate pe Airbnb, Booking sau alte platforme similare.
Acest sistem digitalizat impune platformelor să transmită periodic autorităților fiscale informații precise privind activitatea, numărul de nopți rezervate și veniturile înregistrate de fiecare gazdă. Măsura are ca scop reducerea semnificativă a veniturilor nedeclarate și a evaziunii fiscale din sectorul închirierilor pe termen scurt.
Implicarea principalelor părți interesate în reglementarea pieței
Reprezentanții Asociației pentru Turism și Închiriere Proprietăți (ATIP) subliniază că evoluția rapidă a pieței a necesitat intervenții legislative pentru a asigura un cadru echitabil. Aceasta reflectă o preocupare atât a autorităților, cât și a operatorilor care funcționează conform reglementărilor și care concurau anterior cu actori informali.
În Capitală, controalele fiscale au demonstrat existența unor venituri semnificative obținute de persoanele fizice, provenind din închirieri pe termen scurt și care nu au fost până acum declarate. Aceasta determină un efort continuu al Fiscului pentru alinierea efectivă la lege a întregii piețe.
Pe de altă parte, comparațiile cu alte piețe europene relevă impactul direct al reglementărilor stricte asupra disponibilității spațiilor de cazare, în timp ce România se află într-o etapă de expansiune a ofertei, ceea ce ridică provocări și oportunități pentru toate părțile implicate.
Direcția viitoare a pieței de închirieri pe termen scurt
Implementarea numărului unic de înregistrare și transmisia automată către autoritățile fiscale a datelor privind închirierile deschid o etapă nouă în monitorizarea și controlul acestui sector din România. Aceasta va duce, cel mai probabil, la o reducere a activității nedeclarate și la o creștere a veniturilor fiscale colectate.
În același timp, noile reglementări vor contribui la crearea unui mediu concurențial echitabil, protejând atât proprietarii și platformele digitale, cât și turiștii care accesează aceste servicii. Evoluția este în concordanță cu tendințele europene, reflectând o aliniere a pieței românești de închirieri pe termen scurt la standardele și cerințele internaționale în domeniu.
