Prețurile locuințelor din România: O creștere peste medie, dar cu o perspectivă stabilă
Piața imobiliară din România continuă să fie marcată de o creștere a prețurilor locuințelor, o tendință care se reflectă și în datele publicate recent de Banca Națională a României (BNR). Cu toate acestea, experții din domeniu subliniază o evoluție mai moderată comparativ cu alte economii similare din regiune, ceea ce sugerează o oarecare stabilizare a pieței.
Potrivit lui Florin Dragu, reprezentantul BNR, la primul trimestru al anului 2023, prețurile locuințelor din România au crescut cu 5,5%, un ritm mai lent comparativ cu Polonia (18%), Bulgaria (16%) și Ungaria (7%). Această dinamică se datorează în principal segmentului locuințelor noi, unde prețurile au înregistrat o creștere de 12%, în timp ce pe segmentul locuințelor existente, creșterea a fost mai moderată, de aproximativ 2%.
Un aspect important analizat de BNR este accesibilitatea locuințelor. Prețul mediu al tranzacțiilor pentru locuințele noi din București se menține la un nivel scăzut comparativ cu alte capitale europene, situându-se la 1.700 euro pe metru pătrat. Acest preț este cu aproximativ 200 euro mai mic decât media națională, care este de 1.500 euro pe metru pătrat. În comparație, prețul mediu al locuințelor din Paris depășește 14.000 euro pe metru pătrat, cu un decalaj semnificativ față de media națională, care este de 4.500 euro pe metru pătrat.
Această dinamică ascendentă a prețurilor este influențată de mai mulți factori, atât din partea ofertei, cât și din partea cererii. Din perspectiva ofertei, o componentă esențială este creșterea costurilor de construcție, care au înregistrat o majorare de aproximativ 10% în ultimul an. În același timp, volumul construcțiilor s-a diminuat cu 13%, ceea ce a dus la o scădere a numărului de locuințe noi finalizate cu 3%. Din perspectiva cererii, o creștere semnificativă a salariilor medii nete lunare, cu aproximativ 13% în termeni anuali, a stimulat interesul pentru achiziția de locuințe.
Un alt indicator relevant este numărul căutărilor de apartamente de vânzare, care a crescut cu 14% în ultimul an. De asemenea, numărul tranzacțiilor de locuințe la nivel național a crescut cu 11% în termeni anuali. BNR constată o concentrare a acestor tranzacții în principalele șase centre regionale, cu o dinamică ascendentă importantă în București (9%), Iași (50%) și Cluj (14%).
Un aspect important legat de accesibilitatea locuințelor este indicatorul preț pe venit, care arată perioada medie necesară pentru achiziția unei locuințe tipice. Conform BNR, această perioadă este de aproximativ 8 ani, cu diferențe semnificative la nivel regional. În București, perioada medie este de 6-7 ani, în timp ce în Cluj este de 11 ani, din cauza veniturilor salariale mai reduse comparativ cu prețul locuințelor, care este cel mai ridicat din țară.
În ceea ce privește accesul la piața creditului, BNR consideră că acesta se menține facil. Rata de deținere a locuințelor în România este cea mai ridicată din Uniunea Europeană, 96% din populația României deținând o locuință în proprietate, comparativ cu un nivel mediu de 69% în Uniunea Europeană. Din totalul proprietarilor, aproximativ 2% au un credit ipotecar în desfășurare, față de 25% media Uniunii Europene. Cu toate acestea, în ultimii ani, ponderea achizițiilor prin credit s-a apropiat și chiar a depășit media europeană, ajungând la 30%.
BNR subliniază o conștientizare din ce în ce mai mare a populației cu privire la implicațiile schimbărilor climatice și orientarea către imobile verzi. Aproximativ 19% din creditele acordate în prima jumătate a anului au fost destinate construcției de locuințe ecologice, cu un ritm de creștere al volumului de împrumuturi cu destinație verde de aproximativ 62%. Totuși, ponderea acestor tipuri de finanțări în totalul stocului de împrumuturi este încă redusă, la aproximativ 8%. Banca centrală consideră că sectorul bancar este pregătit să susțină în continuare dezvoltarea intermedierii financiare, inclusiv din perspectiva tranziției verzi.
Din perspectiva riscului de credit, BNR observă o menținere relativ constantă, cu un nivel scăzut al riscului de credit la nivelul portofoliului de credite ipotecare, cu o rată de performanță de 1,6%. De asemenea, riscul valutar s-a diminuat semnificativ, cu o pondere de doar 13% din credite denominate în valută, comparativ cu 72% în iunie 2015.
BNR analizează și atenuarea riscului de rată a dobânzii, pe fondul creșterii ponderii creditelor cu dobândă fixă de la 18 la 35%. Totuși, o pondere relativ ridicată a creditelor cu dobândă variabilă rămâne o provocare.
Cu privire la perspectiva pentru perioada următoare, BNR constată o capacitate robustă a populației de rambursare a împrumuturilor ipotecare, iar pentru un an, prognoza băncii centrale arată o menținere relativ constantă a probabilității de nerambursare, undeva la 0,2%.
În concluzie, piața imobiliară din România se confruntă cu o creștere a prețurilor, dar o evoluție mai moderată comparativ cu alte țări din regiune, sugerând o stabilizare a pieței. BNR evidențiază o accesibilitate relativ bună a locuințelor, cu un preț mediu mai scăzut comparativ cu alte capitale europene, un acces facil la piața creditului și o capacitate robustă a populației de rambursare a împrumuturilor ipotecare. Cu toate acestea, persistă o pondere semnificativă a creditelor cu dobândă variabilă, ceea ce reprezintă un risc potențial pentru viitor. BNR continuă să monitorizeze evoluția pieței imobiliare și să ofere suport pentru o dezvoltare sustenabilă a sectorului.
TAGS: piata imobiliara, preturi locuriinte, imobiliare, banca nationala, credite ipotecare, accesibilitate, locuriinte noi, locuriinte existente, constructii, salarii, tranziia verde, risc de credit, rata dobanzii, nerambursare
