Piața Rezidențială în 2025: Scădere a Livrărilor și Adaptarea Cumpărătorilor la Noile Condiții Economice
LEAD: Livrările de locuințe noi și numărul tranzacțiilor au continuat să scadă în 2025, pe fondul unei oferte aflate la cel mai redus nivel din ultimii opt ani. Totuși, cererea pentru locuințe rămâne peste pragul din perioada pre-pandemie, reflectând o adaptare a cumpărătorilor la noile condiții economice, caracterizate de dobânzi ridicate și inflație persistentă.
Piața rezidențială a consemnat, în anul 2025, o scădere de aproximativ 5% comparativ cu 2024, atât la livrările de locuințe noi, cât și la numărul tranzacțiilor. Potrivit raportului anual publicat de Colliers, deși livrările au coborât la cel mai redus nivel din 2017, volumul vânzărilor s-a menținut cu circa 20% peste media din perioada pre-pandemie. Gabriel Blăniță, director Valuation & Advisory Services la Colliers România, a subliniat că, deși tranzacțiile s-au redus ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă.
„Chiar dacă tranzacțiile s-au redus ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă. De fapt, 2025 a fost un an cu ritmuri diferite: a început mai lent, a accelerat în vară – inclusiv pe fondul majorării TVA – și s-a stabilizat spre final“, a declarat Blăniță. El a adăugat că pe fondul dobânzilor ridicate, al inflației și al presiunilor asupra veniturilor reale, cumpărătorii au început să se adapteze la noile condiții, iar achizițiile prin credit ipotecar au ajuns la aproximativ 58% din total. Indicele Eurostat privind intenția de cumpărare a unei locuințe rămâne peste nivelurile pre-pandemie, ceea ce indică o cerere încă solidă.
Cererea în București și Impactul Asupra Prețurilor
Deși cererea pentru locuințe a scăzut mai mult în București decât la nivel național, Capitala rămâne principalul pol al proiectelor noi și al interesului cumpărătorilor. Conform analizei Colliers, scăderea cererii a fost mai pronunțată în București, dar Capitala continuă să concentreze cele mai multe proiecte noi și cea mai mare parte a interesului din piață. Chiar dacă dobânzile sunt ridicate, inflația persistă, iar TVA pentru tranzacțiile rezidențiale a crescut, ponderea achizițiilor prin credit ipotecar a urcat la aproximativ 58% din total.
„Cu o ofertă limitată și puține autorizații pentru proiecte noi, diferența dintre cerere și ofertă continuă să susțină o creștere moderată a prețurilor, într-o piață tot mai selectivă, unde contează în principal locația, calitatea proiectului și accesibilitatea financiară”, a declarat Colliers. La nivel național, livrările totale sunt estimate la sub 58.000 de unități în 2025, cel mai redus volum din ultimii opt ani.
„Dinamica a fost însă diferită față de anii anteriori: în timp ce majoritatea regiunilor au înregistrat scăderi, Bucureștiul și Ilfovul au consemnat o ușoară creștere a finalizărilor. În prezent, oferta din București-Ilfov este de peste două ori mai mare decât media din deceniul anterior pandemiei, în timp ce în restul țării livrările sunt ușor sub media istorică”, conform sursei citate.
Cluj-Napoca: Singurul Mare Oraș cu Creștere a Tranzacțiilor
Evoluția cererii a fost inegală de-a lungul anului, iar municipiul Cluj-Napoca a fost singurul pe plus în ceea ce privește tranzacțiile. „Bucureștiul a înregistrat o scădere de aproape 10% a tranzacțiilor, mai accentuată decât media națională, însă rămâne cu aproximativ 28% peste nivelul mediu din perioada pre-pandemie. Cluj-Napoca a fost singurul mare oraș care a consemnat o creștere ușoară a tranzacțiilor”, se afirmă în comunicat. În ansamblu, deși contextul economic a fost dificil, piața a arătat reziliență, susținută de o cerere încă solidă în marile centre urbane.
Diferentele între Locuințele Noi și Cele Vechi
Consultanții Colliers explică faptul că această capacitate de adaptare este legată și de evoluția veniturilor din ultimii ani. Chiar dacă salariile reale au revenit temporar în teritoriu negativ, situația vine după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat, ceea ce susține în continuare apetitul pentru achiziții rezidențiale. „În marile orașe, prețurile au crescut, în medie, cu aproximativ 5% în 2025, însă diferențele dintre segmente au devenit mai vizibile”, afirmă consultanții Colliers.
Locuințele noi, bine amplasate, cu infrastructură bună, acces facil și standarde ridicate de eficiență energetică, au înregistrat creșteri mai consistente. Aceștia subliniază că diferența dintre locuințele noi și cele vechi nu mai este doar una de preț de achiziție, ci și de cheltuieli ulterioare, în special în contextul costurilor mai ridicate cu energia. Stocul vechi, în special clădirile fără reabilitare termică, este analizat tot mai atent de cumpărători, care iau în calcul impactul facturilor și al eficienței energetice asupra bugetului pe termen lung.
„În zonele cu competiție intensă sau în cazul proiectelor lansate într-un moment în care puterea de cumpărare era sub presiune, au apărut ajustări punctuale: reduceri negociate individual, pachete comerciale mai flexibile, locuri de parcare incluse sau condiții de plată adaptate. Aceste ajustări sunt în mare parte negociate individual și nu indică o corecție generalizată a pieței, ci mai degrabă o maturizare, în care prețul final depinde tot mai mult de calitatea proiectului, locație și momentul lansării”, a declarat sursa citată.
„Pentru ca prețurile să scadă semnificativ, ar fi nevoie de o înrăutățire clară a situației de pe piața muncii, cu pierderi importante de locuri de muncă și o perioadă prelungită de scădere a veniturilor reale – un scenariu pentru care, în prezent, nu există semnale puternice. În 2026 este mai probabil să vedem o evoluție echilibrată, cu șanse de revenire în a doua parte a anului, dacă economia se stabilizează și costurile creditelor încep să scadă”, a concluzionat Gabriel Blăniță.
