Ipoteca asupra dreptului de servitute – Poate fi ipotecat un drept de servitute?

Ipoteca este un drept real accesoriu asupra bunurilor mobile sau imobile, afectate executării unei obligații, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul acelui bun.

Servitutea este o sarcină care grevează un imobil, numit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, numit fond dominant. Dreptul de servitute este un accesoriu al fondului căruia-i profită și o sarcină impusă fondului aservit.

Conform Codului Civil, ipoteca imobiliară poate avea ca obiect imobilele cu accesoriile lor, uzufructul acestor imobile și accesoriile, cotele-părți din dreptul asupra imobilelor, dreptul de superficie. Ipoteca poate afecta și accesoriile bunului principal ipotecat, inclusiv dreptul de servitute, dacă fondul ipotecat este cel dominant.

Când poate fi ipotecat dreptul de servitute?

Atunci când ipoteca poartă asupra fondului aservit, servitutea de care acesta este grevat nu poate fi și ea ipotecată, deoarece este o sarcină în beneficiul unui alt imobil.

În schimb, atunci când ipoteca poartă asupra fondului dominant, servitutea constituită în beneficiul acestuia este un accesoriu al bunului ipotecat, motiv pentru care poate fi și ea ipotecată. Dreptul de servitute este constituit în favoarea fondului dominant, iar nu în favoarea titularului dreptului de proprietate, motiv pentru care urmează soarta fondului dominant, indiferent cine este proprietarul acestuia.

Cum se înscrie în cartea funciară ipoteca asupra dreptului de servitute?

Sunt supuse intabulării dreptul de proprietate și toate celelalte drepturi reale care au ca obiect imobile înscrise în cartea funciară. Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitive, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

În practică, s-a pus problema modului de înscriere a ipotecii asupra dreptului de servitute, având în vedere că proprietarul fondului aservit nu este parte la contractul de ipotecă. Soluțiile au variat de la intabularea ipotecii doar în cartea funciară a fondului aservit, doar în cartea funciară a fondului dominant sau intabularea ipotecii în ambele cărți funciare.

Soluția corectă este intabularea dreptului de ipotecă asupra servituții în ambele cărți funciare, atât a fondului dominant, cât și a fondului aservit. Dreptul de servitute asupra căruia poartă ipoteca fiind înscris la rândul său în ambele cărți funciare. Există și soluții izolate de respingere a cererii de intabulare cu totul, considerându-se că dreptul de servitute nu poate face obiectul ipotecii, deoarece nu este enumerat în mod explicit de art. 2379 Cod civil. Această soluție este în mod evident greșită, servitutea fiind, un accesoriu al fondului dominant.

Concluzii:

Ipoteca asupra dreptului de servitute este o problemă complexă cu implicații practice semnificative. Soluția corectă este intabularea ipotecii în ambele cărți funciare, atât a fondului dominant, cât și a fondului aservit. Acest lucru asigură o evidență clară a dreptului de ipotecă și protejează interesele tuturor părților implicate. Înainte de a lua orice decizie cu privire la ipoteca unui drept de servitute, este esențial să consultați un profesionist în drept imobiliar.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII

Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII

[1] E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, 2019, p.386.

[2] Fl.-A. Baias, E. Chelaru ș.a., Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, diția 3, Editura C.H. Beck, 2021, p. 2755.

[3] Conform art. 81 din Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, din 08.02.2023 aprobat prin Ordinul nr. 600/2023, dreptul de servitute se va intabula în partea a III-a a cărții funciare a imobilului care constituie fond aservit, iar beneficiul dreptului de servitute se va nota în partea a II-a a cărții funciare a imobilului care constituie fond dominant.